Bauhandwerkersicherheit: Jetzt auch bei WEG 

 

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften hat nach mittlerweile wohl überwiegender Auffassung dazu geführt, dass die Regelung des § 648 a BGB auch auf Werkverträge der Gemeinschaft über Bauleistungen (insbesondere Sanierungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen) anwendbar ist. Danach hat der Auftraggeber, hier die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dem Unternehmer auf entsprechende Anforderung hin Sicherheit für dessen voraussichtliche Vergütungsansprüche zu leisten. Die Höhe der Sicherheit beträgt 110 % des Vergütungsanspruches und erstreckt sich auch auf zusätzliche Leistungen wie Nachträge. Es handelt sich hierbei um eine zwingende gesetzliche Regelung, die nicht geändert oder gar ausgeschlossen werden kann. 

Der Auftraggeber hat die Sicherheit in angemessener Frist zu leisten. Als angemessene Frist gelten – je nach den Umständen des Einzelfalls – allenfalls zwei bis drei Wochen. Wird die Sicherheit innerhalb dieser Frist nicht beigebracht, kann der Auftragnehmer die Leistung bis zur Sicherheitsleistung verweigern oder aber ohne weitere Fristsetzung den Vertrag kündigen. Im Falle der Kündigung hat der Unternehmer Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen, in jedem Falle jedoch auf 5 % der aufgrund der Kündigung nicht mehr zu erbringenden Werkleistungen. Außerdem kann der Auftragnehmer die rechtsfähige Gemeinschaft auf Leistung der Sicherheit im Klagewege in Anspruch nehmen. 

Wir empfehlen, diese geänderte Rechtslage bei den nunmehr anstehenden Eigentümerversammlungen im Auge zu behalten und vor Auftragserteilung dafür Sorge zu tragen, dass gegebenenfalls eine etwa geforderte Sicherheit fristgerecht erbracht werden kann. Sollte die Sicherheitsleistung im Einzelfall nicht oder nicht rechtzeitig erbracht werden können und die WEG deshalb dem Unternehmer zur Zahlung "entgangenen Gewinns" verpflichtet sein, wird die WEG möglicherweise die Verwaltung auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. 

 

Jürgen Hillmayer

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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