BGH-Urteil zur Buchung der Instandhaltungsrücklage! 

 

Der BGH hat mit Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 – eine für die Verwaltungsunternehmen bedeutsame Entscheidung getroffen, die bedauerlicherweise erst im Februar 2010 allgemein bekannt wurde. 

Die Leitsätze: 

  1. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
  2. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtwidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von den Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

Die nachstehenden Hinweise befassen sich ausschließlich mit dem Leitsatz zur Instandhaltungsrücklage: 

  1. Der 1. Leitsatz sorgt für Furore, ist aber richtig. 

    Gem. § 28 Abs. 1 WEG enthält der Wirtschaftsplan: 

    1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
    2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- / und Kostentragung;
    3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
  2. Der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage (allgemeiner Sprachgebrauch) kann schon deshalb nicht Teil der voraussichtlichen Ausgaben eines Wirtschaftsjahres sein. Kosten sind nur die aus dem Vermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft abfließenden Beträge. 

  3. Für die Jahresabrechnung hat dies die aus dem zitierten Leitsatz ersichtlichen Konsequenzen. Weder die nach Wirtschaftsplan geplante Sollzuführung zur Instandhaltungsrücklage noch die hierauf tatsächlich geleisteten Zahlungen sind Ausgaben oder Kosten der Gemeinschaft. Es ist also falsch, die geplanten oder tatsächlichen Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage als Kosten in die Jahresabrechnung einzustellen. 

    Dies alles ist ein Thema der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Was die Wohnungseigentümer auf die Rücklage effektiv bezahlt haben, erscheint dort als Zuführungsbetrag. In einer dieser Rücklagendarstellung beizufügenden Liste sind zusätzlich die Beträge zu nennen, die nach Wirtschaftsplan hätten hierauf geleistet werden müssen, aber nicht geleistet wurden. Datenschutzrechtlich ist es unbedenklich, sogar die insoweit säumigen Wohnungseigentümer namentlich aufzuführen. 

  4. Schwierigkeiten in der Zuordnung einer Zahlung entstehen dann, wenn ein Wohnungseigentümer ohne Tilgungsbestimmung auf das Hausgeld weniger bezahlt, als er schuldet. 

    Die Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB (Anrechnung der Leistung des Schuldners auf mehrere Forderungen) ist fraglich, weil es sich bei der Hausgeldschuld um eine Leistung auf eine Forderung handelt. Deshalb bietet sich an, die Zahlung des Wohnungseigentümers quotal einerseits auf die laufenden Bewirtschaftungskosten anzurechnen, andererseits als Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu buchen. 

    Möglich ist auch, durch Mehrheitsbeschluss generell zu bestimmen, dass der Verwalter eingehende Hausgeldzahlungen z. B. in erster Linie auf den Beitrag zur Instandhaltungsrücklage, sodann auf die laufenden Bewirtschaftungskosten anrechnet. 

  5. Wird eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage finanziert, sind die insoweit entstehenden Kosten in der Jahresgesamtabrechnung als Ausgabe aufzuführen. In der Jahreseinzelabrechnung wird diese Ausgabe den Wohnungseigentümern nicht belastet, sie wird dort nicht oder mit einer "Null" ausgewiesen. 

  6. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass jede zweckwidrige Verwendung von Mitteln der Instandhaltungsrücklage in Zukunft wohl stets eines zustimmenden Mehrheitsbeschlusses bedarf (z. B. kurzfristige Entnahme zur Bezahlung einer Heizölrechnung). Hierzu erarbeiten wir Beschlussvorschläge. 

  7. Das BGH-Urteil löst schließlich das Problem aus, dass ein zeitraubendes Update bei den Abrechnungsprogrammen ansteht und somit die Abrechnung des Jahre 2009 auf Monate verzögert werden könnte. Um dies zu vermeiden, verbleibt als Alternative: 

    Der Verwalter legt die von ihm zu erstellende Jahresabrechnung 2009 vor, die i. d. R. die Sollzuführung zur Instandhaltungsrücklage noch als Ausgabenposition ausweist. Er informiert die Wohnungseigentümer darüber, dass diese Darstellung nicht den Vorgaben des Urteils des BGH entspricht, und dass deshalb ein darauf fußender Abrechnungsgenehmigungsbeschluss erfolgreich angefochten werden könne. Wünschen die Versammlungsteilnehmer gleichwohl eine Beschlussfassung, sollte der Verwalter wegen des erteilten Hinweises eine Abstimmung zulassen und einen positiven Genehmigungsbeschluss verkünden. 

    Ist allerdings erkennbar, dass ein Wohnungseigentümer von der Anfechtungsmöglichkeit voraussichtlich Gebrauch machen wird, sollte der Verwalter den Abrechnungsgenehmigungsantrag zurückziehen und die Wohnungseigentümer darauf verweisen, dass das Programm-Update bedauerlicherweise längere Zeit in Anspruch nehmen könnte, so dass auch die Neuerstellung der Jahresabrechnung 2009 auf sich warten lasse.  

 

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