Neues zur Heizkostenabrechnung

 

Urteil des BGH vom 17.02.2012, Az.: V ZR 251/10


amtlicher Leitsatz:

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft
unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

 

Sachverhalt:

Der BGH hatte über die Anfechtung einer Jahresgesamt- und Einzelabrechnung betreffend
die Heiz- und Warmwasserkosten zu entscheiden. In der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hatten die Kläger lediglich beanstandet, dass die Abrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt sei. In die Abrechnung seien also die im Abrechnungszeitraum gezahlten Rechnungen eingestellt. Nach der Heizkostenverordnung hingegen müsse periodengerecht und verbrauchsabhängig abrechnet werden.

 

Entscheidung:

Die Heizkostenverordnung sei, so der BGH, in der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig davon anwendbar, ob die Wohnungseigentümer deren Geltung durch Beschluss oder Vereinbarung bestimmt haben. Dies folge unmittelbar aus § 3 Satz 1 HeizkV. Der durch die Heizkostenverordnung vorgegebene Rahmen müsse jedoch durch Beschluss oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgefüllt werden. Die Eigentümer müssten also nur noch darüber entscheiden, in welchem
Verhältnis sie die Kosten verbrauchsabhängig bzw. verbrauchsunabhängig verteilen
(70 / 30, 50 / 50 oder anders).

Auf die zu beurteilende Abrechnung wirke sich dies wie folgt aus: Die Jahresgesamtabrechnung
sei korrekt und entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies folge aus dem Zweck der Gesamtabrechnung. Diese soll den Wohnungseigentümern gem. § 28 Abs. 3 WEG aufzeigen, welche tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode angefallen sind. Folge davon sei, dass in der Gesamtabrechnung sämtliche tatsächlichen Ausgaben (und Einnahmen) gebucht werden dürften und müssten. Alle bezahlten Rechnungen in der Abrechnungsperiode seien also in die Gesamtabrechnung einzustellen. Die Einzelabrechnung hingegen sei fehlerhaft und entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In der Einzelabrechnung, die der Verteilung der angefallenen Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer diene, sei die Abrechnung verbrauchsabhängig vorzunehmen. Darin müsse also der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchte Brennstoff umgelegt werden. Dass hierdurch die Einzelabrechnung insoweit nicht aus der Gesamtabrechnung hergeleitet werden könne, müsse hingenommen werden. Dies ergebe sich aus dem unterschiedlichen Zweck der Gesamt- und der Einzelabrechnung. Die demnach hinzunehmende Abweichung müsse aus der Abrechnung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen sein. Nachdem die Heizkostenverordnung für die Verteilung der Kosten für die angeschafften aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe keine Regelung vorsehe, sei insoweit der allgemeine Verteilerschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG oder der vereinbarte) anzuwenden.

 

Konsequenzen für die Praxis:

Die Entscheidung stellt die bisherige Praxis der Heizkostenabrechnungen auf den Kopf. Bisher galt, dass (nur) die verbrauchten Brennstoffe sowohl in der Gesamt-, als auch in der Einzelabrechnung abzurechnen waren. Die sich hieraus ergebende Differenz für angeschaffte aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe war im Wege einer (zulässigen) Abgrenzung darzustellen. Nunmehr müssen alle ausgegebenen Rechnungsbeträge in die Gesamtabrechnung eingeführt werden. Aus dem Leitsatz der Entscheidung könnte der Schluss gezogen werden, dass die Differenz zwischen verbrauchten
und angeschafften Brennstoffen in der Einzelabrechnung in einer Art Abgrenzung darzustellen („verständlich zu erläutern“) ist. In der Entscheidung selbst (Rn. 17) wird dann allerdings vorgeschlagen, die Kosten für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel zu verteilen. Im Hinblick auf den Leitsatz scheint dies nicht die einzige Möglichkeit, wird aber wohl von der Rechtsprechung so aufgenommen.

 


Beate Müller

Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

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