Aktuelle BGH-Rechtsprechung  

in der Wohnraummiete

 

 

Der Vermieter hat einen Schadenersatzanspruch gegen seinen Mieter wegen Schlüsselverlust nur, wenn missbräuchliche Verwendung durch Unbefugte droht und wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird (BGH 05.03.2014, VIII ZR 205/13). Es empfiehlt sich, bereits im Mietvertrag bei der Regelung, wie viele Schlüssel dem Mieter übergeben werden, darauf hinzuweisen, dass bei Schlüsselverlust, soweit Missbrauch nicht ausgeschlossen werden kann, erhebliche Kosten auf den Mieter durch den Austausch der kompletten Schließanlage zukommen können. Durch den entsprechenden Hinweis kann später bei Geltendmachung des Schadenersatzanspruches der Mieter nicht einwenden, der Vermieter hätte ihn im Rahmen seiner vertraglichen Nebenpflicht auf die möglichen hohen Kosten hinweisen müssen mit der Konsequenz, dass ein Teil des Schadens beim Vermieter verbleibt.  

 

Lässt der Vermieter durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter erstellen, ist die ausdrückliche Offenlegung der Vertretungsmacht durch den Hausverwalter keine Wirksamkeitsvoraussetzung, wenn sich seine Bevollmächtigung aus den Umständen ergibt (BGH 02.04.2014, VIII ZR 23/13).  

 

Entgegen früherer BGH-Rechtsprechung kann nun im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei der Eigentumswohnung die konkret auf die Wohnung entfallende Grundsteuer abgerechnet werden, auch wenn die übrigen Betriebskosten laut Mietvertrag nach Quadratmeterschlüssel abgerechnet werden müssen (BGH 17.04.2013, VIII ZR 252/12).  

 

Der zunächst vorbehaltlose Ausgleich der Nachforderung einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter stellt kein Schuldanerkenntnis dar, das einer nachträglichen Korrektur innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist entgegenstünde (BGH 28.05.2014, XII ZR 6/13).  

 

Werden im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung Betriebskosten abgerechnet, die laut Mietvertrag gar nicht geschuldet sind, so führt das nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Vielmehr muss der Mieter diesen Einwand innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist, die ab Zugang der Betriebskostenabrechnung zu laufen beginnt, geltend machen, anderenfalls ist die Forderung aus der Abrechnung geschuldet (BGH 18.02.2014, VIII ZR 82/13).  

 

Eine häufig im Mietvertrag anzutreffende Klausel, wonach sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung streitiger Forderungen aus der Kaution bedienen darf, ist unwirksam. Die Kaution ist treuhänderisch zu verwahren und dient als Sicherheit, nicht jedoch als Befriedigungsmittel vor Klärung des Anspruchs (BGH 07.05.2014, VIII ZR 234/13).  

 

Ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Mietvertrag ist unwirksam (BGH 20.03.2013, VIII ZR 168/12).  

 

Der Mieter muss eine Besichtigung seiner Wohnung nur ermöglichen, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund besteht, z.B. bei Verkaufsabsichten oder bei der Absicht Mängel zu beseitigen sowie bei der konkreten Gefahr, dass die Mietsache vernachlässigt wird. Ein allgemeines Besichtigungsrecht zur Überprüfung des Wohnungszustandes lässt sich in einem vorformulierten Mietvertrag nicht wirksam vereinbaren (BGH 04.06.2014, VIII ZR 289/13).  

 

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übernommenen Wohnung ist unwirksam (BGH 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

 

Eine Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag, wonach der Mieter anteilige Renovierungskosten zu tragen hat, wenn bei Mietende die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, ist unwirksam (BGH 18.03.2015 VIII ZR 242/13)